Проверка дома перед покупкой, что и как проверять, как обоснованно снизить цену на объект. Проверка дома или дачи перед покупкой – обязательный этап вне зависимости от даты их ввода в эксплуатацию и предлагаемой цены. При отсутствии возможности получения экспертного заключения о техническом состоянии дома она проводится самим покупателем, в идеале – по заранее составленному списку вопросов к продавцу и плану осмотра. Выявленные явные и скрытые дефекты помогают принять решение о купле дома и существенно снизить его стоимость.
Содержание
Проверка дома перед покупкой
Проверка дома перед покупкой
Проверка дома перед покупкой, что и как проверять, как обоснованно снизить цену на объект. Комплексная проверка частных домов со стороны покупателя проводится с целью:
• Получения достоверной информации о состоянии конструкций дома, внешних и внутренних коммуникаций, качества используемых строительных материалов и отделочных работ.
• Выявления возможных дефектов, включая скрытые.
• Исключения рисков приобретения домов с существенными недостатками или юридическими обременениями.
• Проверки соответствий требованиям СНиП, пожарной и экологической безопасности.
• Формирования вывода о целесообразности покупки, снижения стоимости дома и составления ориентировочной смены на его дальнейший ремонт на основании полученных данных.
При оптимальном раскладе эти работы проводятся экспертами с набором профессионального оборудования (тепловизором, склерометром, тестером эл.проводки), в периоды максимального насыщения участка водой (последнее особенно актуально при осмотре домов с подвалами и цокольными этажами).
При отсутствии возможности найма профессионалов проверку проводят самостоятельно, при хорошем освещении, с помощью измерительных приборов (лазерной и обычной рулетки, отвесов, строительного уровня), фонарика и шила.
Проверка правоустанавливающих документов
Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости – первый шаг переговоров. Идущий навстречу покупателю и ничего не скрывающий продавец обязательно предоставляет оригиналы документов и сообщает кадастровый номер объекта. В ходе проверки рекомендуется обратить внимание на:
• Наличие и тип документов, удостоверяющих право собственности на землю. Минимальные риски при покупке присутствуют при подтверждении прав продавца свидетельством о собственности на землю (может отсутствовать при совершении прошлой сделки после 2016 г), договором купли-продажи или актом передачи собственности на землю от местной администрации. Другие документы (передача по решению суда, мены или дарения) могут быть оспорены. Отдельно проверяется документ о приватизации земли, дополнительно подтверждающий факт перехода земли в частную собственность.
• Категорию земель и законность их продажи или застройки. С участками под ИЖС или дачи возникает меньше всего проблем (достаточно проверить акт ввода дома в эксплуатацию, технический паспорт, заверенный в БТИ или разрешение на капитальное строительство дома при покупке недостроя). Земли с/х назначения, участка в лестной или заповедной зоне в принципе не всегда могут застраиваться или продаваться, каждый случай требует особого подхода.
• Указанные в кадастровом паспорте границы участка. Данные в нем и документе на право собственности должны совпадать. Отсутствие информации о границах свидетельствует о пропускании этапа межевания, что в свою очередь чревато проблемами с соседями, БТИ или местной администрацией в будущем.
• Историю продаж объекта и обременения на недвижимость, указываемые в расширенной выписке ЕГРП. Риски покупателя возрастают как в случае слишком частой продажи дома и участка, так и при любом обременении недвижимости, включая факт ареста, залога, сервитута или долгосрочной аренды.
Проверить данные кадастрового паспорта и запросить расширенную выписку ЕГРП покупатель может самостоятельно, отклонений фактической планировки участка и дома от указанных в документах быть не должно. При покупке собственности на участках ИЖС это правило распространяется на все вспомогательные постройки.
Данные паспорта продавца проверяются во всем пакете документов, при необходимости – вместе со свидетельством о браке супруга или паспортом совладельцев, в обязательном порядке предоставляющих нотариальное заверение согласия на продажу дома.
Из-за изменений в законодательстве данные домовой книги (перестала выдаваться после апреля 2018 г) юридической силы не имеют. В настоящий момент информация о количестве прописанных в доме человек выдается только с согласия собственника и не всегда может быть проверена. Как следствие, этот момент учитывают при оформлении нового договора купли-продажи: продавец должен предоставить «свежую» справку формы №9 и согласиться на внесение пункта о ее достоверности. Это же относится к справкам о признании продавца дееспособным лицом, не состоящим на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, выдаваемым исключительно по его запросу и существенно снижающим риски судебных претензий в будущем.
Проверка строительных конструкций
Этот этап занимает больше всего времени, дом последовательно осматривается с подвала до чердака и кровли с проверкой:
• Состояния полов и стен в подвале (грибок, потеки или свежая сырая штукатурка – явные признаки частого подтапливания или отсутствия дренажных труб по периметру дома при высоком УГВ). В этом же месте с помощью отвесов и уровня проверяется вертикальность всех угловых соединений дома.
• Цоколя, ленты или забирки фундамента. Бетонные конструкции не должны рассыпаться из-за простого царапания шилом или гвоздем, металлические – должны быть окрашены и не иметь очагов коррозии. Все места прохода коммуникаций и продухи должны быть на своих местах и защищены гильзами или решетками. Трещин, голой арматуры или перекосов, напротив, быть не должно.
• Гидроизоляционной защиты фундамента (особого внимания в этом плане требуют дома из бруса, каркасных панелей и пористых блоков).
• Отмостки и угла ее уклона.
• Состояния полов и способа их утепления.
• Вертикальности и размеров стен. Такую проверку проводят не только снаружи, но и внутри. Толщина стен в самом простом варианте меряется рулеткой при открытом окне.
• Прочности основных материалов стен, с уточнением факта утепления дома и толщиной каждого слоя пирога.
• Состояния и работоспособности всех дверей и окон в доме.
• Качества облицовки фасада (штукатурка или сайдинг должны быть сухими, прочными и невыгоревшими).
Основные сложности возникают при оценке кровли: реально проверить ее состояние снаружи без лестниц, ступеней наверху или квадракоптера невозможно. В итоге покупатель ограничивается просмотром чердака, свесов и осмотром любых открытых деревянных конструкций.
При обнаружении грибка, влажных досок или затхлом воздухе можно сделать вывод, что кровля монтировалась с нарушениями. Отдельно уточняется надежность огнезащиты всех деревянных кровельных конструкций (вплоть до проверки соответствующих актов), наличие и параметры теплоизоляционной прослойки.
Проверка внешних инженерных коммуникаций
Основной акцент делается на проверке работоспособности счетчиков воды, газа и света (включая тип модели и сроки их поверки), договоров с коммунальными организациями и состояния внешних коммуникаций.
Обязательно уточняется величина выделенной мощности на дом, объем, месторасположение и тип септика, глубина скважины (при наличии), параметры вспомогательных систем (насосов, откачки стоков, фасадного освещения). Все внешние сети должны быть рабочими, а места подключения – защищенными от внешних воздействий.
Особое внимание уделяется системе канализации: чем надежней и больше будет по объему септик, тем меньше проблем будет у владельцев. Работа слива по возможности проверяется опытным путем – при открытии в доме крана или слива унитаза около септика должен слышаться шум воды. В конце рекомендуется сверить с помощью рулетки расстояние от септиков открытого типа до дома (включая дома соседей), водозаборных точек и других охранных зон.
Отдельного упоминания заслуживают точки ввода газовых магистралей. По нормам эти линии заводятся в специально отведенное нежилое помещение, включая отдельные топочные. Исключений в этом плане нет, схожие требования выдвигаются к системам хранения дизельного топлива (емкости располагаются отдельно или утепляются при наружном размещении).
Проверка внутренних инженерных коммуникаций
На этом этапе тщательно осматриваются и проверяется работа:
• Системы отопления дома, вплоть до запуска котла и насоса, оценки состояния разводки, радиаторов и терморегуляторов, уточнения времени выхода в рабочий режим и вида теплоносителя.
• Розеток, выключателей, УЗО и других электрических приборов. Прозвонку розеток выполняют с помощью тестеров или обычного зарядного для телефона.
• Системы подачи и фильтрации воды в дом (при открытии крана должна течь вода, без рывков или грязных потеков).
• Вентиляционных каналов и продухов (помимо факта их наличия проверяется эффективность тяги и осматриваются оконные откосы на предмет грибка).
Не лишним будет уточнение сечение кабеля в доме, материала водяных и отопительных труб и параметров воды на входе в дом.
Проверка теплоизоляции
Начать стоит с уточнения самого факта и метода утепления дома, типа и толщины используемых материалов и способа их защиты от внешних воздействий.
Толщина теплоизолирующей прослойки должна соответствовать климатическим условиям региона (данные уточняются в таблице и учитываются в комплексе с параметрами стен), в идеале продавец представляет акты выполненных работ и подробно описывает каждый слой пирога.
Проверить толщину утеплителя помогает та же рулетка (от толщины стен отнимается ширина блока или бруса), в оценке дома в зимнее время конструкции внимательно осматриваются на предмет выявления надели и просто пробуются наощупь.
Максимально точные результаты дает проверка дома с помощью пирометра или тепловизора. В первом случае замеры делают в нескольких точках и делают на их основе общую оценка качества и достаточности теплоизоляции. При использовании тепловизора картина рисуется более полно, но лишь при условии грамотного проведения проверки. В частности:
• Для получения точных данных тепловизорную съемку дома проводят при разнице температур внутри и снаружи от 15°С. При этом кровля здания должна быть свободна от снега, стены – не нагреты солнцем или чрезмерно охлаждены снаружи.
• Между прибором и фасадом не должно быть ограждений или других преград.
• Проверку состояния изоляции кровли проверяют с помощью квадракоптера или со стороны ближайшего холма (опять-таки – при отсутствии преград и достаточном расстоянии).
• Теплотехнические параметры дома проверяются не только снаружи, но и изнутри – после освобождения пространства помещений или отодвигания мебели от стен как минимум на 1 м.
При отсутствии возможности проверки теплоизоляции здания с помощью тепловизора стоит внимательно осмотреть и прощупать конструкции.
Выявление грибка, сквозняков, промерзших участков свидетельствует как о недостаточной толщине утеплителя, так и о нарушениях технологии его монтажа или плохой вентиляции в доме.
Особое внимание уделяется кровле в зимнее время – пятна в снежном покрове, сосульки осенью или зимой, или обледеневшее свесы – верные признаки слабой изоляции крыши.
Помимо кровли и фасада при проверке теплотехнических параметров дома обращается внимание на качество гидро- и теплоизоляции фундамента и полов.
Системы напольного обогрева по возможности проверяются с помощью того же тепловизора, в остальных случаях нижняя часть дома осматривается изнутри и снаружи.
В домах с утепленными забирками, цоколем или отмостками в зимнее время через полы практически не уходит тепло, в зданиях с неутепленным фундаментом, наоборот, наблюдаются максимальные потери через низ.
Предмет аргументированного торга, после проверки дома перед покупкой
При обнаружении явных признаков разрушения постройки и серьезных дефектов (перекоса фундамента или стен, глубоких трещин, недостаточной толщины конструкций, изъеденного древоточцем дерева в срубах) дом покупать не стоит в принципе.
Это же относится к недвижимости с обременениями, незаконной планировкой или неправильно оформленными правоустанавливающими документами.
К существенным поводам для сброса цены при покупке дома относят:
• Плохое состояние или ошибки при монтаже полов, перекрытий, инженерных сетей, систем отопления или вентилирования. При необходимости их ремонта покупатель имеет право требовать хорошую скидку, такие работы обходятся дорого и затрагивают остальные элементы здания.
• Необходимость замены окон на новые энергосберегающие пакеты.
• Потребность в укреплении проемов, стен или армопояса.
• Отсутствующую или неудачно выполненную черновую и фасадную отделку.
Все спорные моменты согласовываются до момента составления договора купли-продажи, при обнаружении скрытых дефектов через года-два эксплуатации новый владелец крайне редко добивается компенсации.
Частичный возврат средств возможен лишь при указании такого пункта в договоре (а не стандартной фразы типа «покупатель не имеет претензий») и получении экспертного заключения о причине дефекта.
Проверка дома перед покупкой, что и как проверять, как обоснованно снизить цену на объект. Теперь вы знаете ответ на этот вопрос.
